상생임대인 조건 정리

이틀 전인 6월 21일에 상생임대인 제도 개편안이 나왔습니다. 기존 상생임대인 제도보다 혜택이 크고 적용 범위도 넓어졌기 때문에 많은 임대인들이 자기도 상생임대인 조건에 부합하는지 궁금해하고있는 상황입니다. 오늘은 상생임대인이 되는 조건과 혜택에 대해 알려드리도록 하겠습니다. 

 

목차

1. 상생임대인이란?
1-1. 월세 금액 5%는 어떻게 계산할까?
2. 상생임대인 조건
2-1. 전세를 신규 계약하지않고 승계받은 경우
2-2. 신규 계약이지만 계약 날짜가 2021년 12월 20일 이전인 경우
3. 상생임대인 혜택
4. 마무리

 

상생임대인이란?

상생임대인이란 새로 임차인과 신규 계약을 맺을 때 계약 금액이 직전 계약 금액의 5%를 넘기지 않은 사람을 뜻합니다. 예를 들어, 전세 금액 4억이 직전 계약 금액이었다면 4억 2천만원 이내로 신규 계약을 체결한 임대인을 뜻합니다. 그런데 이 계약 금액의 5%는 무슨 뜻일까요? 전세 금액은 5%만 올려서 받으면 되니 간단합니다. 하지만 월세는요? 월세는 보증금을 5% 더 올려야할까요? 아니면 달달이 받는 금액을 5% 더 올려야할까요? 월세 금액 해결문제는 전월세 전환율에 있습니다. 전월세 전환율은 KOSIS 라는 사이트에서 확인할 수 있습니다. 서울 전월세 전환율 5%로 설명하도록 하겠습니다. 

 

월세 금액 5%는 어떻게 계산할까?

월세를 5% 올릴 때는 월세를 전세로 변환한 뒤에 그 전세 가격에 5%를 올리고 월세로 다시 변환해서 계산해야합니다. 상당히 복잡하죠?

보증금 1000만원 월세 50만원인 월세를 전세로 변환하면 얼마일까요? 계산하면 1억 3000만원입니다. 변환된 전세 금액에서 5% 올린 금액은 1억 3650만원입니다. 이 금액을 월세로 변환하면 보증금 1000만원에 월세 527,083원입니다. 따라서 527,083원 이내로 임대료를 올린다면 상생임대인 혜택을 받을 수 있습니다. 서울 전월세 변환 공식은 다음과 같습니다.

 

월세를 전세로 -> (보증금) + (월세 * 12 / 0.05) = 변환된 전세 금액

전세를 월세로 -> (전세금액 - 보증금 ) * 0.05 = 변환된 월세 금액

 

상생임대인 조건

기존 상생임대인 조건은 9억원 이하의 주택으로 1세대 1주택인 사람만 가능했습니다. 하지만 이번 개편안에서는 9억원 이상의 주택도 가능하고 다주택자도 가능하긴 합니다만, 향후에 1주택자로 전환 계획이 있어야만 상생임대인으로 인정 받을 수 있다고 합니다. 좋은 개편안이 나왔지만 상황에 따라 조건이 달라져서 자신이 상생임대인인지 아닌지 헷갈려하시는 분들이 많습니다. 헷갈리는 조건에 대해서 알아보도록 할게요.

 

1. 전세를 신규 계약하지 않고 승계받은 경우

갭투자로 전세 세입자가 살고 있는 집을 매수했다고 가정하겠습니다. 만약 계약 한지 얼마 안된 전세를 승계한 임대인일 경우에는 5%이내로 임대료를 올렸다고 하더라도 상생임대인 혜택을 받을 수 없습니다. 기존 계약이 끝나는 시기에 신규 계약을 맺어 5% 이내로 올렸다면 상생임대인 혜택을 받을 수 있습니다. 만약 이런 상황에서 상생임대인 혜택을 받고 싶다면 전세 기간이 곧 만료되는 집을 갭투자로 매수해야 할 것 같네요.

2. 신규 계약이지만 계약 날짜가 2021년 12월 20일 이전인 경우

이번엔 2021년 여름에 임대인이 직접 세입자와 신규 계약을 맺었다고 가정하겠습니다. 임대료도 기존 금액의 5% 이내로 올려서 상생임대인이구나! 했지만 아니랍니다. 계약날짜가 2021년 12월 20일 이전이라면 혜택을 적용 받을 수 없습니다. 이런 상황에서는 기존 계약이 끝나고 다시 신규 계약을 맺을 때 상생임대인 혜택이 적용됩니다. 하지만 굳이 기다리지 않고 임대차 계약서를 다시 작성하는 편법을 사용할 수도 있을 것 같습니다.

 

상생임대인 혜택

기존의 상생임대인 혜택은 1세대 1주택일 시에 1년만 실거주하면 양도세를 감면받을 수 있었습니다. 하지만 주택이 9억원 이상이거나 다주택자들은 상생임대인이 되더라도 비과세 혜택을 받을 수 없었는데요. 이번 개편안에서는 상생임대인이 되면 2년 거주요건을 아예 채우지 않더라도 양도세 비과세, 장기보유특별공제 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 9억원 이상 주택과 다주택자 역시 상생임대인 혜택을 받을 수 있게 됐습니다. 

 

마무리

오늘은 상생임대인 조건과 혜택에 대해서 알아봤습니다. 헷갈리는 조건도 몇 개 적어봤는데 궁금증이 해결됐기를 바랍니다. 이상으로 포스팅을 마치겠습니다.